Wohnungen, Häuser, Liegenschaften
Egal ob die Wohnung in der Stadt, das Häuschen im Grünen, ein landwirtschaftlicher Grund oder eine Parzelle Wald, all diese Objekte müssen mit einem speziellen Vertrag erworben werden. Anders als der Kauf von Alltagsobjekten muss Ihr Rechtsanwalt einen eigenen Vertrag erstellen, damit Eigentum geschaffen werden kann. Besondere Voraussetzungen müssen nämlich erfüllt sein, damit dieses Dokument dem Grundbuchgericht übermittelt werden kann, um Eigentum zu begründen. Aber weshalb dieser Aufwand?
Der Kern des Immobilienkaufs
Wie bei allen Vereinbarungen, die Menschen miteinander treffen, steht die grundsätzliche Einigung im Mittelpunkt. Beim Kauf von Grund und Boden ist es die Übereinkunft über das Objekt. Egal ob über Bekanntenempfehlung, Onlineinserat oder einen Makler, Möglichkeiten gibt es heute wie nie zuvor, sich einen Überblick über das Immobilienangebot des gewünschten Umfelds zu verschaffen. Schnell hat man die ersten interessanten Häuser und Wohnungen aus der fast unüberschaubaren Anzahl an Möglichkeiten herausgesucht und die ersten Besichtigungen vereinbart. Der erste Schritt war getan.
Die Entscheidung, was man kaufen möchte, kann einem keiner abnehmen. Gerade auf Grund der Höhe der Investition trifft man derartige Entscheidungen meist nicht sehr oft. Der Input durch professionelle Berater und detaillierte Informationen helfen zwar, machen die eigentliche Entscheidung aber oft nicht leichter. Meist ist es letztendlich der Bauch, der einem sagt, dass „es passt“!
Was aber nun, wenn man sich für ein Objekt interessierte und auch zusätzlich noch der Eigentümer einem dieses verkaufen wollte? Es liegt in der Natur der Sache, das Eisen zu schmieden, solange es noch heiß ist. Ebenfalls gehört es fast schon zur best practice, die erfolgreiche Einigung in Form einer gemeinsamen Erklärung zu besiegeln. Beim Immobilienkauf wird diese Übereinkunft in der Regel durch die Unterfertigung eines Kaufanbots durch den Kaufinteressenten symbolisiert.
Das Kaufanbot
Man steht in den Räumen seines zukünftigen Zuhauses. Man blickt fast schon verträumt aus dem Fenster, beginnt sich mit dem Ausblick anzufreunden. Man beginnt, die Geräuschkulisse als vertraut zu empfinden. Gerüche vermitteln ein heimeliges Gefühl. Auch die Gegenstände fühlen sich bekannt an. Man weiß bereits, man wird sich hier wohlfühlen. Just in diesem Moment wird einem ein Zettel unter die Nase gehalten. Man schreckt auf. Wurde man doch aus seinem wohligen Tagtraum gerissen. Man blickt auf den Stoß Papier und kann nur die Überschrift „Kaufanbot“ erkennen. Wenn man die Wohnung wolle, müsse man das unterschreiben, heißt es. Aber was bedeutet das?
Ein Kaufanbot ist ein standardisiertes Dokument, mit welchem der Käufer sein Kaufinteresse verdeutlicht und dem Verkäufer das Angebot unterbreitet. Im Anbot sind bereits alle wesentlichen Elemente des Immobilienkaufes festgehalten. Der Kaufpreis und das Kaufobjekt sind darin vereinbart. Das ist im juristischen Sinne ausreichend, damit sich Käufer und Verkäufer gegenseitig verpflichten, wenn sie das Kaufanbot annehmen. Meist enthalten derartige Dokumente auch noch andere Details, die das Rechtsgeschäft nicht unmittelbar selbst betreffen. Beispielsweise können auch der Name des vertragserrichtenden Rechtsanwaltes samt dessen Kosten, Vermittlungshonorare, Finanzierungsdetails, Ausstattungsbeschreibungen, Grundstückspläne und noch vieles mehr im Anbot geregelt sein. Wenn der Eigentümer das Angebot annimmt, kommt der Kaufvertrag zu Stande. Vielen ist nicht bewusst, dass bereits das Kaufanbot Verbindlichkeiten auslöst. Sobald sich Käufer und Verkäufer über Preis und Objekt geeinigt haben, sind sie an das Geschäft gebunden. Sie sind verpflichtet, dieses auch auszuführen und können es in der Regel nur mehr auflösen, wenn sie dies gemeinsam tun.
Der Kaufvertrag
Der normale Kaufvertrag ist nach Annahme des Kaufanbotes im Wesentlichen nur mehr Formsache. Er ist aber dennoch unumgänglich. Rechtsdokumente müssen nämlich entsprechende Voraussetzungen aufweisen, damit diese von den Gerichten akzeptiert werden. Erst wenn sämtliche vorgegebenen Kriterien erfüllt sind, kann der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden. Erst dann kann er uneingeschränkt über seine Immobilie verfügen.
Der Reihe nach
Das Kaufanbot wurde vom Käufer unterschrieben. Er hatte hoffentlich genug Zeit sich die Sache gut zu überlegen. Idealerweise hat er diesen Schritt mit allen Stakeholdern aka der besseren Hälfte besprochen und auch schon bei der Bank die Details der Finanzierung geregelt. Danach ist es am Verkäufer, das Anbot durch Unterschrift anzunehmen. Der nächste Weg führt zu mir als Rechtsanwalt und Vertragserrichter. Dieser hat idealerweise bereits die Kaufentscheidung unterstützt und vorab geholfen, den eigenen Focus auf Wesentlichkeiten zu richten. Ich als Ihr Anwalt und Vertragserrichter übernehme in der Regel auf Kosten des Käufers die Erstellung des eigentlichen Vertrages. Eine professionelle Vertragserrichtung ist unumgänglich, da diese Urkunden besondere Vertragsinhalte beinhalten und speziellen Formvorschriften genügen müssen. Es ist ein nicht allein aussagekräftiges Qualitätskriterium, in welcher Zeit der erste Vertragsentwurf vorliegt. Allerdings lässt sich daran gut erkennen, wie routiniert der Vertragsersteller ist. Und möchte man nicht auch einen Chirurgen haben, der Ihre Operation öfters erfolgreich durchgeführt hat?
Beachtliche Details
Grundsätzlich ist mit Einigung über Objekt und Preis viel geregelt. Allerdings liegt der Teufel oft im Detail. Muss eine Finanzierung beim Objektkauf berücksichtigt werden? Soll eine Weitergabe zu einem späteren Zeitpunkt an einen Verwandten erfolgen? Haben Dienstbarkeiten Auswirkungen für die Beteiligten? Wer haftet für versteckte Mängel? Dies sind nur einige Fragen, die sich in dieser Situation stellen können. Ein routinierter Vertragserrichter hilft Ihnen, die Antworten auf diese Fragen zu finden. Diese Unterstützung ist unersetzbar, um sicher zu sein, dass sämtliche Eventualitäten einbezogen und kalkuliert worden sind. In diesem Zusammenhang werde ich als Ihr Anwalt und Vertragserrichter auch über die anfallenden Steuern und Abgaben beraten. Diese Beratung mündet weiters darin, dass Sie sich nicht um die steuerlichen Aspekte kümmern müssen. Ich als Ihr Anwalt und Vertragserrichter übernehme die Kommunikation mit dem Finanzamt und regelt sämtliche diesbezüglichen Agenden.
Vertragsunterschrift
Wenn der Vertrag den Anliegen aller Beteiligten vollumfassend gerecht wird und ihre Wünsche wahrnimmt, wird dieser beglaubigt unterschrieben. Mit diesem Vertrag kann ich als Ihr Anwalt und Vertragserrichter die weiteren Schritte mit der zuständigen Landesbehörde abstimmen. Diese muss nämlich in der Regel die notwendige Bewilligung nach den Grundverkehrsgesetzen erteilen. Erst wenn diese behördliche Entscheidung vorliegt, kann ich als Ihr Rechtsanwalt bei Gericht die Einverleibung des Eigentumsrechts beantragen.
Schlussbemerkung
Es gibt Entscheidungen im Leben, die trifft man meist nur einmal. Der Kauf eines Eigenheims oder von Grund und Boden hat auf Grund der finanziellen Tragweite Alleinstellungscharakter. Niemand kann einem dabei helfen. Man muss sich selbst darüber klar werden, welche Anforderungen erfüllt sein müssen. Ich als Ihr Anwalt und Vertragserrichter unterstützt auf allen Etappen des Weges und realisiert mit Ihnen gemeinsam Ihre Wünsche und Träume.